Wohnung mieten in Hildesheim

Wie eng der Markt ist

2,3 Prozent. So hoch war der Leerstand in Hildesheim Ende 2024, ermittelt im Leerstandsmonitoring der Stadt. Als leer gilt dort eine Wohnung, die mindestens 90 Tage lang höchstens 18 Kilowattstunden Strom verbraucht hat. Von 56.277 Wohnungen im Stadtgebiet traf das auf rund 1.300 zu.

Viel davon kommt nicht auf den Markt. Der Bericht beschreibt, dass in einigen Stadtteilen bei den Eigentümern von Mehrfamilienhäusern ein Generationenwechsel beginnt - und darauf folgen oft umfangreiche Umbauten. Gleichzeitig wird kaum neu gebaut: 2024 wurden im Stadtgebiet 87 Wohnungen fertig, rund drei Viertel weniger als im Jahr davor.

Dazu kommt die Haushaltsstruktur. Mehr als die Hälfte der 54.936 Haushalte besteht aus einer Person, weitere 27,0 Prozent aus zwei. Die Stadt leitet daraus einen ungebrochen hohen Bedarf an kleinen Wohnungen ab, und als einen Treiber der Nachfrage nennt sie die wachsende Zahl Studierender. Um Ein- und Zweizimmerwohnungen ist das Gedränge entsprechend groß. Wer mit Uni oder HAWK nach Hildesheim zieht, findet die Wohnheime auf der Seite zum Studieren in Hildesheim.

Die höchste Quote hat seit Jahren Stadtmitte/Neustadt, 2024 waren es 4,2 Prozent. Den jüngsten Anstieg dort führt die Stadt zu rund drei Vierteln auf eine aufgelöste Unterkunft für Geflüchtete zurück - ein Sondereffekt, kein Überangebot. Einen Überblick über die Ortschaften gibt es bei den Stadtteilen von Hildesheim.

Was der Mietspiegel sagt

Den aktuellen Mietspiegel 2024 hat der Rat am 26. Mai 2025 beschlossen. Es ist die dritte Fortschreibung seit dem ersten Hildesheimer Mietspiegel von 2018, aufgestellt von der Stadt zusammen mit dem Haus- und Grundeigentümerverein und dem Mieterverein. Grundlage sind 6.722 Mietdaten nicht preisgebundener Wohnungen in Häusern mit mindestens drei Wohnungen, vereinbart oder geändert zwischen Juli 2018 und Juli 2024. Im Schnitt lagen die Mieten 3,8 Prozent über der Fassung von 2022.

Die Werte sind Nettokaltmieten pro Quadratmeter, genauer: Medianwerte. Sie gelten für eine normale Wohnlage und eine mittlere Ausstattung mit Zentralheizung, Isolierglasfenstern und einem Bad mit WC. Von dort aus wird korrigiert:

• Mäßige Wohnlage mit Verkehrslärm, Durchgangsstraße oder Bahnlinie, etwa am Cheruskerring in der Nordstadt: bis zu 12 Prozent Abschlag.
• Bevorzugte Wohnlage, ruhig, mit Anliegerverkehr und Grün in der Nähe, etwa an der Großen Venedig in der Neustadt oder Am Nottbohm in Itzum: bis zu 11 Prozent Zuschlag.
• Gehobene Ausstattung wie Parkett, Kamin, Sauna oder mehrere Bäder: bis zu 14 Prozent Zuschlag.

Einen Abschlag für einfache Ausstattung gibt es nicht mehr. Für diesen Standard fanden sich zum zweiten Mal hintereinander zu wenige Daten - er spielt am Hildesheimer Markt kaum noch eine Rolle.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. In Einum, Achtum-Uppen, Bavenstedt und Sorsum ist der Mietspiegel wegen zu weniger Daten nicht unmittelbar anwendbar. Und er bildet Mieten aus sechs Jahren ab, auch aus laufenden Verträgen - aktuelle Angebotspreise sind etwas anderes. Für den nächsten Mietspiegel läuft gerade die Befragung, Mieterinnen und Mieter können unter stadt-hildesheim.de/mietspiegel26 mitmachen. Gebraucht werden Adresse, Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr und eine eigene Einschätzung der Ausstattung.

Mietpreisbremse mit Rechenbeispiel

Hildesheim steht in der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung auf der Liste der Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt. Seit dem 1. Januar 2025 gilt deshalb die Mietpreisbremse, nach einer Änderung im Dezember 2025 bis zum 31. Dezember 2029. Die Regel steht in § 556d BGB: Zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen.

Was das konkret heißt, zeigt eine 60 Quadratmeter große Wohnung in normaler Lage mit mittlerer Ausstattung, gerechnet mit den Werten des Mietspiegels für 45 bis 64 Quadratmeter:

Kaltmiete pro Monat ohne Nebenkosten, eigene Berechnung. Quelle der Quadratmeterwerte: Mietspiegel 2024 der Stadt Hildesheim, Spalte 45 bis 64 m². Bei Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, greift die Bremse nicht.

Selbst mit dem höchsten Lagezuschlag und dem höchsten Ausstattungszuschlag kommt eine 60-Quadratmeter-Wohnung aus der Zeit vor 1930 rechnerisch auf eine Vergleichsmiete von 7,92 Euro, mit Mietpreisbremse also auf höchstens 8,71 Euro pro Quadratmeter. Der Mietspiegel ist eine Orientierung, kein Preisdeckel bis auf den Cent. Wer aber für so eine Wohnung 10 Euro und mehr verlangt, sollte erklären können, warum.

Dafür gibt es drei legale Gründe, und alle drei muss der Vermieter dir vor Vertragsschluss unaufgefordert nennen (§ 556g BGB):

• Die Vormiete war bereits höher. Dann darf sie bleiben (§ 556e BGB).
• In den drei Jahren vor Mietbeginn wurde modernisiert. Dann darf ein Aufschlag in Höhe einer Modernisierungsmieterhöhung hinzukommen.
• Die Wohnung ist ein Neubau, nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet, oder wird zum ersten Mal nach einer umfassenden Modernisierung vermietet (§ 556f BGB).

Schweigt der Vermieter dazu, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen. Zahlst du mehr als erlaubt, musst du das in Textform rügen, eine E-Mail genügt. Rügst du innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, kannst du die zu viel gezahlte Miete von Anfang an zurückverlangen. Danach gibt es nur noch das zurück, was nach der Rüge fällig wird.

Mieterhöhung im laufenden Vertrag

Auch für bestehende Verträge gilt in Hildesheim eine strengere Grenze. Nach § 558 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren normalerweise um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten der Landesverordnung um höchstens 15 Prozent. Hildesheim gehört dazu, ebenfalls bis Ende 2029. Mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete darf es auch dann nicht werden.

Zwei Fristen kommen dazu: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, bevor eine Erhöhung wirksam wird, und verlangt werden darf sie frühestens ein Jahr nach der letzten. Modernisierungsumlagen und gestiegene Betriebskosten laufen nach eigenen Regeln und zählen hier nicht mit.

Wird deine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Käufer in Hildesheim erst fünf Jahre nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs oder zur Verwertung kündigen, bundesweit sind es sonst drei Jahre (§ 577a BGB). Diese Regel der Mieterschutzverordnung gilt bis Ende 2031.

Die großen Vermieter

Zwei Vermieter prägen den Hildesheimer Markt: die städtische gbg und die Genossenschaft BWV, zusammen rund 8.000 Wohnungen. Dazu kommt die Kreiswohnbau mit Wohnungen in Hildesheim und Umgebung. Bei allen dreien lohnt es sich, früh anzufragen und nicht nur auf Inserate zu warten.

Die Genossenschaftsanteile beim BWV sind kein verlorenes Geld: Sie werden in der Regel mit 4 Prozent im Jahr verzinst, und der Verein verzichtet auf die ordentliche Kündigung. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gibt es dort damit nicht. Wer gemeinschaftlich und ökologisch wohnen will, findet im Ostend das Holzbauprojekt der Genossenschaft Gemeingut eG, mehr dazu unter ökologisch bauen und wohnen.

Daneben führt die Stadt eine Liste von Wohnungsanbietern mit weiteren Hausverwaltungen, zum Herunterladen auf der Seite zum Wohnberechtigungsschein.

Wohnberechtigungsschein und Wohngeld

Für eine geförderte Wohnung brauchst du einen Wohnberechtigungsschein, in Hildesheim B-Schein genannt. Er wird bei der Stadt Hildesheim beantragt, im Bereich Wohngeld und Elterngeld am Markt 2, schriftlich oder persönlich. Für Menschen aus den Kreisgemeinden ist der Landkreis zuständig. Der Antrag kostet eine Gebühr, und der Schein gilt nur für Wohnungen in Niedersachsen.

Die Einkommensgrenzen stehen in § 3 des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes:

Wohnfläche laut Stadt Hildesheim, im Einzelfall auch mehr. Für einige geförderte Wohnungen gelten um bis zu 60 Prozent erhöhte Einkommensgrenzen.

Die Grenze ist kein Bruttogehalt. Vom Jahreseinkommen werden für Steuern, Kranken- und Pflegeversicherung sowie Rentenversicherung je 10 Prozent abgezogen, so regelt es die Durchführungsverordnung. Bei einer Angestellten ohne Kinder entsprechen die 21.250 Euro damit rund 30.360 Euro Jahreseinkünften, also Bruttolohn abzüglich Werbungskosten. Nachrechnen lohnt sich deshalb auch dann, wenn das Gehalt auf den ersten Blick zu hoch wirkt.

Bei der Suche hilft die Stadt mit einer eigenen Wohnungsvermittlung für Sozialwohnungen. Voraussetzung: Du lebst seit mindestens zwölf Monaten im Stadtgebiet und hast keine eigene oder eine zu kleine Wohnung. Die Wartezeit kann mehrere Monate betragen, die Stadt rät selbst dazu, parallel auf dem freien Markt zu suchen.

Reicht das Geld trotz Wohnung nicht, gibt es Wohngeld. Hildesheim ist in der Wohngeldverordnung der Mietenstufe III zugeordnet, nach ihr richtet sich, bis zu welcher Miethöhe das Wohngeld rechnet. Gezahlt wird ab dem Ersten des Monats, in dem der Antrag eingeht - der Antrag sollte also nicht liegen bleiben. Montags von 10 bis 13 Uhr gibt es in Raum A 8a eine Ausfüllhilfe ohne Termin.

Kaution, Makler, Betrug

Kaution

Höchstens drei Nettokaltmieten, und du darfst sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die anderen mit den beiden folgenden Mieten (§ 551 BGB). Für die 60-Quadratmeter-Wohnung aus dem Rechenbeispiel, Baujahr 1968 bis 1994, wären das höchstens 1.209,78 Euro.

Makler

Seit dem Bestellerprinzip zahlt den Makler, wer ihn beauftragt. Hat der Vermieter die Wohnung über einen Makler inseriert, darf von dir keine Provision verlangt werden (§ 2 Wohnungsvermittlungsgesetz). Nur wenn du selbst einen Makler mit der Suche beauftragst und er die Wohnung ausschließlich deswegen anbietet, schuldest du ihm etwas, und zwar höchstens zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer.

Betrug

Die Masche ist immer ähnlich: eine auffällig günstige Wohnung, eine Vorauszahlung, etwa für den Versand des Schlüssels oder eine Besichtigung, und ein Konto im Ausland. Die Verbraucherzentrale nennt dazu klare Regeln: Nichts bezahlen, bevor du die Wohnung gesehen hast, keine Kopie des Personalausweises verschicken und bei der IBAN auf das Länderkürzel achten. Ein Mietpreis weit unter dem Mietspiegel ist in Hildesheim kein Glücksfall, sondern ein Warnsignal.

Stand: Oktober 2026. Mietspiegel 2024, Leerstandsbericht 2025 und Landesrecht in der geltenden Fassung.

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